Vejledningen er opdateret i januar 2021.

Ved sekundær bebyggelse forstås garager, carporte, udhuse, drivhuse, orangerier, overdækkede terrasser og lignende bygninger. Denne vejledning omfatter sekundær bebyggelse med et samlet areal på højst 50,0 m², der kan opføres uden ansøgning om byggetilladelse, hvis bygningsreglementet, herunder byggeretten og anden lovgivning er overholdt. Overstiger den sekundære bebyggelse arealet 50,0 m², er der altid krav om byggetilladelse.

Sekundær bebyggelse skal leve op til de regler, der er gældende på tidspunktet for opførelsen.

Sekundær bebyggelse må ikke anvendes til beboelse, dvs. til længerevarende ophold. Dette gælder, selvom den sekundære bebyggelse opfylder kravene til en bolig. Det er således den anvendelse, der er givet byggetilladelse til, der er afgørende for byggeriets lovlige anvendelse.

Forskellen imellem drivhuse, orangerier mv. og beboelsesrum

Et drivhus, orangeri mv. er en sekundær bebyggelse i glas, som er tiltænkt brugt til vækst af grøntsager, frugt og blomster. Et drivhus, orangeri mv. er tiltænkt kortvarige ophold og dermed ikke beboelse.

Et drivhus, orangeri mv. kan efter reglerne om sekundær bebyggelse opføres tæt på skel. Det er derfor hensynet til brandsikkerhed og begrænsningen af nabogener der begrunder, at drivhuse, orangerier mv. kun anvendes til kortvarigt ophold, ligesom det gælder for de øvrige sekundære bygninger.

Der er dog ikke noget til hinder for, at et drivhus indrettes med borde, stole, og osv., som kan benyttes i forbindelse med kortvarigt ophold i drivhuset. Der er i det hele taget en formodning for, at drivhuse, orangerier osv. ikke anvendes til beboelse. Det vil dog være en konkret vurdering, hvornår et drivhus, orangeri mv. overgår fra at være sekundær bebyggelse, dvs. anvendes til kortvarige ophold, til at være beboelsesrum, som anvendes til længerevarende ophold, f.eks. en spisestue.

I denne vejledning behandles en række fokuspunkter som man skal være særligt opmærksom på ved opførelse af sekundær bebyggelse.

Hverken vejledningen eller eksemplerne, der følger af denne, er udtømmende. Der kan derfor være konkrete situationer, der ikke er nævnt i hverken vejledningen eller eksemplerne. 

Det er vigtigt at være opmærksom på, at det er det samlede areal af den sekundære bebyggelse på grunden, der er afgørende for, om bygningen kan opføres uden ansøgning om byggetilladelse. Det er derfor ikke den enkelte bygning, der højst må have et samlet areal på 50,0 m², men derimod det samlede areal af den sekundære bebyggelse, der er opført på grunden. Allerede eksisterende sekundær bebyggelse skal tælles med i beregningen af det samlede areal af den sekundære bebyggelse. Det betyder, at hvis der allerede er opført 40 m², kan der maksimalt opføres 10 m² yderligere, medmindre der indhentes en byggetilladelse fra kommunen. Dette gælder uanset som den eksisterende sekundære bebyggelse er opført med eller uden ansøgning om byggetilladelse.

Det er ikke afgørende for kravet om byggetilladelse, hvilket byggeri sekundær bebyggelse opføres i forbindelse med. Det gælder for alle former for bebyggelse, herunder enfamiliehuse, rækkehuse, etageboligbyggeri, industri- og lagerbebyggelse, at der samlet må bygges 50 m² på hver grund uden ansøgning om byggetilladelse.

Det er pr. 1. januar 2020 præciseret, at opførelse af sekundær bebyggelse uden byggetilladelse er betinget af, at den sekundære bebyggelse placeres på terræn. Baggrunden for præciseringen er bl.a., at placering af konstruktioner under terræn kan medføre risiko for sammenstyrtning, og dermed er af en anden kompleksitet end konstruktioner, der er placeret på terræn.

Sekundær bebyggelse kan opføres uden byggetilladelse på en grund, hvor der endnu ikke er opført en primær bebyggelse. Dette kan fx være relevant i forbindelse med opførelse af et enfamiliehus, hvor man ønsker at opføre et skur til opbevaring af redskaber, der skal anvendes i byggeprocessen. 

Det skal understreges, at det ikke er tilladt at anvende sekundær bebyggelse til beboelse, uanset om der er primær bebyggelse på grunden. 

Foruden bygningsreglementets regler, kan der også være regler i anden lovgivning, der begrænser mulighederne for at bygge. Læs mere herom i vejledningens afsnit 8 om anden lovgivning.

Eksempel 1:

På en grund er der opført en garage på 25 m². Ejeren af ejendommen ønsker efterfølgende at opføre et udhus. Det samlede areal af sekundær bebyggelse på grunden må maksimalt være 50 m². Ejeren af ejendommen kan derfor opføre et udhus på maksimalt 25 m², uden at det kræver byggetilladelse fra kommunen.

Ønsker ejeren af ejendommen at opføre et udhus på mere end 25 m², vil bygningernes samlede areal overstige 50 m2, og der vil derfor være krav om byggetilladelse.

Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.

Eksempel 2:

På en grund med en garage på 30 m², der er bygget sammen med en overdækning på 19 m² vil ejeren gerne opføre et skur på 14 m².

I eksemplet er det samlede areal af sekundær bebyggelse ved opførelse af skuret 63 m², og overstiger dermed 50 m². Der er derfor krav om byggetilladelse.

Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.

Det er vigtigt, at bygningsreglementets bestemmelser om brandforhold overholdes ved opførelse af sekundær bebyggelse på grunden. Dette er afgørende for, at der opnås og opretholdes tilfredsstillende sikkerhed mod brand og brandspredning til andre bygninger på egen og omkringliggende grunde.

Ved sekundær bebyggelse skelnes der mellem byggeri, der bygges sammen med den primære bebyggelse (fx et enfamiliehus), og byggeri, der ikke er bygget sammen. Læs mere herom i afsnit 6 om integrerede og sammenbyggede bygninger. 

Det kan på samme måde have betydning for brandsikringen, hvis man bygger tæt på skel. Konkret kan det eksempelvis have betydning for, hvilke materialer, som du skal bygge med, og om du skal lave en brandvæg mod skel for at forhindre brandspredning.

Vi henviser i øvrigt til Bygningsreglementets vejledning til kapitel 5 – Brand, Bilag 1 – Præ-accepterede løsninger – Enfamiliehuse, afsnit 4.6, der omhandler særlige forhold ved sekundær bebyggelse.

Eksempel 1:

På en grund med et dobbelthus placeres et udhus 3 m fra skel. Udhusets afstand fra skel er større end 2,5 m, og derfor skal der som udgangspunkt ikke tages hensyn til brandforholdene, herunder de bygningsdele, der vender mod skel.

Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.

Eksempel 2:

Ved et enfamiliehus placeres en sammenbygget garage i skel mod nabo.

Garagens afstand til skel på mindre end 2,5 m medfører, at man skal være opmærksom på brandforholdene for de bygningsdele, der vender mod skel eller enfamiliehuset. Garagen skal som minimum udføres med væg mod naboskel som bygningsdel EI60 [BD-bygningsdel 60].

At bygningsdelen er EI60 betyder, at den kan holde varme og flammer ude i 60 minutter, og dermed er der større sandsynlighed for, at branden kan blive slukket inden den spreder sig. Sikringen kan også foretages i enfamiliehuset. Brandsikringen kan konkret bestå i, at der bygges med brandhæmmende materialer i de sider, der vender mod skel.

Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.

Eksempel 3:

På en sommerhusgrund placeres et udhus på 32 m2 i en afstand af 2,5 m fra skel og 2,5 m fra sommerhuset. Da udhusets afstand til skel er 2,5 m skal der som udgangspunkt ikke tages særligt hensyn til brandforholdene. Bemærk, at der er særlige afstandskrav for sekundær bebyggelse i tilknytning til sommerhuse. Læs mere herom i afsnit 4.1.3.
Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.

I bygningsreglementet findes bl.a. bestemmelser om, hvilken afstand bygninger skal have til skel, hvilken højde bygninger må have, samt hvilken størrelse bygninger må have. De fungerer som en minimumsgrænse, der betegnes som byggeretten.

Hvis bygningsreglementets bestemmelser om bebyggelsesregulerende forhold ikke kan overholdes, fordi man vil bygge tættere på skel eller højere end byggeretten tillader, skal der, uanset størrelsen på den sekundære bebyggelse, søges om byggetilladelse.

Herefter skal kommunalbestyrelsen ved en helhedsvurdering træffe afgørelse om, hvorvidt der kan meddeles byggetilladelse til den sekundære bebyggelse.

Bebyggelsesprocenten angiver etagearealets procentvise andel af grundens areal. Man skal derfor være opmærksom på, om grunden er stor nok til, at man indenfor byggeretten må opføre sekundær bebyggelse.

Det vil sige, at kan en sekundær bebyggelse opføres inden for byggeretten kræver det ikke byggetilladelse.

Kan den sekundære bebyggelse ikke opføres inden for rammerne af byggeretten vil der være krav om byggetilladelse.

Eksempel 1:

På en grund er der opført en garage på 25m². Ejeren af ejendommen ønsker efterfølgende at opføre et udhus. Det samlede areal af sekundær bebyggelse på grunden må maksimalt være 50 m². Ejeren af ejendommen kan derfor indenfor byggeretten opføre et udhus, der ligger i en afstand fra skel på 2,5 m. og overholder det skrå højdegrænseplan. Hvis udhuset placeres nærmere skel end 2,5 m. kan det opføres hvis det ikke er højere end 2,5 m, uden vinduer mod nabo og sti. Der er desuden krav om, at den sekundære bebyggelse i denne afstand ikke overstiger en samlet længde på 12 m.

Eksempel 2:

På en grund er der opført en garage på 25m². Hvis ejeren af ejendommen efterfølgende ønsker at opføre et udhus på 15 m2, der ligger i en afstand fra skel på 1,5 m. og er højere end 2,5 m. (højde for byggeri i skelbremmen), skal kommunen fortage en helhedsvurdering. Det skal den selvom, der er ”plads” indenfor bebyggelsesprocenten, fordi byggeretten ikke er overholdt.

Hvis sekundær bebyggelse opføres nærmere skel mod nabo og sti end 2,5 meter, skal bygningen opfylde følgende betingelser¹:

• Ingen del af bygningens ydervægge eller tag må være højere end 2,5 meter over terræn eller det af kommunen for bygningen fastsatte niveauplan. Placeres bebyggelsen på et skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner fastsat af kommunen. I de tilfælde, hvor kommunen skal fastsætte et eller flere niveauplan, vil der være krav om byggetilladelse. Såfremt højden målt fra lodret terræn ikke overstiger de i byggeretten fastsætte grænser for højde samt afstand til skel, kan bebyggelsen opføres uden fastsættelse af niveauplaner.

• De sider, der vender mod skel, må ikke have en samlet længde på mere end 12 meter. Det er alene bygningens længste side, der medregnes. Også i dette tilfælde er det den samlede længde af al sekundær bebyggelse på grunden, der er afgørende for, om kravet er overholdt.

• Der må ikke udføres vinduer, døre eller andre åbninger i den side, der vender mod skel mod nabo og sti. 

• Tagvand skal holdes på egen grund. Man skal altså sørge for, at tagvandet ikke 
løber ind på naboens grund.

Hvis ovenstående betingelser overholdes, er det som udgangspunkt tilladt at bygge nærmere skel end 2,5 meter. Sommerhuse er selvstændigt reguleret – se afsnit 4.1.3 nedenfor. Er der tvivl om, hvorvidt byggeriet kan opfylde alle betingelserne, kan man kontakte kommunen for vejledning. 

Eksempel 1:

På en grund er der opført en garage 1,5 meter fra skel. Garagens længste side mod skel er 6 meter. Ejeren af ejendommen ønsker efterfølgende at opføre et udhus, der placeres 2 meter fra skel. Da den samlede længde af samtlige bygninger på grunden maksimalt må udgøre 12 meter i skel, må udhusets længste side mod skel maksimalt være 6 meter. Hvis den samlede længde af garagen og udhuset mod skel overstiger 12 meter, vil betingelserne ikke være opfyldt, og der vil derfor skulle ansøges om byggetilladelse, og det vil være op til kommunen, om der kan gives en byggetilladelse til opførelse af bebyggelse, der ikke overholder byggeretten. Alternativt kan udhuset placeres længere fra skel end 2,5 meter.

Det er en forudsætning, at bygningsreglementet og anden lovgivning overholdes.

Placeres bygningen i en afstand på mere end 2,5 meter fra skel, er bygningen ikke omfattet af betingelserne nævnt i afsnit 4.1.1. Placeres bygningen længere fra skel mod nabo og sti end 2,5 meter, skal du dog være opmærksom på, hvor højt du må bygge, og om du overskrider bebyggelsesprocenten. I disse tilfælde skal man ligeledes være opmærksom på, at tagvand skal holdes på egen grund.

For sekundær bebyggelse, der opføres i tilknytning til sommerhuse, gælder særlige afstandskrav. 

Udgangspunktet er, at der ikke må opføres bebyggelse i en afstand af 0,0 - 5,0 meter fra skel. Man kan skelne mellem den ydre skelbræmme, dvs. fra 0,0 - 2,5 meter fra skel, og den indre skelbræmme, dvs. fra 2,5 – 5,0 meter fra skel.

Det er ikke tilladt at opføre bebyggelse i den ydre skelbræmme, dvs. inden for en afstand fra 0,0 - 2,5 meter fra skel.

I visse tilfælde kan man opføre sekundær bebyggelse i den indre skelbræmme mod nabo og sti, hvis en række betingelser er opfyldt. Opføres sekundær bebyggelse i den indre skelbræmme, dvs. inden for en afstand af 2,5 - 5,0 meter fra skel mod nabo og sti, skal følgende betingelser være opfyldt:

• Ingen del af bygningens ydervægge eller tag inklusiv eventuel brandkam må inden for en afstand af 2,5 meter til 5,0 meter fra skel mod nabo og sti være højere end 2,5 meter over terræn eller det niveauplan som kommunen har fastsat for bygningen. Placeres bebyggelsen på et skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner fastsat af kommunen. I de tilfælde, hvor kommunen skal fastsætte et eller flere niveauplan, vil der være krav om byggetilladelse. Såfremt højden målt fra lodret terræn ikke overstiger de i byggeretten fastsætte grænser for højde samt afstand til skel, kan bebyggelsen opføres uden fastsættelse af niveauplaner.

• De sider, der vender mod skel, må ikke have en samlet længde på mere end 12 meter. Det er alene bygningens længste side, der medregnes. Også i dette tilfælde er det den samlede længde af al sekundær bebyggelse på grunden, der er afgørende for, om kravet er overholdt.

• Der må ikke udføres vinduer, døre eller andre åbninger i den side, der vender mod skel mod nabo og sti. Tagvand skal holdes på egen grund. Man skal altså sørge for, at tagvandet ikke løber ind på naboens grund.

Eksempel 1:

I tilknytning til et sommerhus i et sommerhusområde opføres en overdækket terrasse på 45 m2. Ejeren ønsker at placere overdækningen så tæt på skel som muligt uden at skulle søge om byggetilladelse. For sommerhuse gælder som nævnt særlige afstandskrav. Ejeren kan derfor opføre den overdækkede terrasse 2,5 meter fra skel uden byggetilladelse fra kommunen, hvis ovenstående betingelser er overholdt.

Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.

Bebyggelsesprocenten angiver etagearealets procentvise andel af grundens areal. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, at bebyggelsesprocenten skal overholdes ved opførelse af sekundær bebyggelse.

For fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse skal der ved beregning af etagearealet kun medregnes den del af arealet, der overstiger 50,0 m² pr. bolig.

For etageboliger, rækkehuse, kædehuse, gruppehuse eller lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, er det 20 m² pr. bolig.

Dette betegnes ofte ”fradragsreglen”.

Fradragsreglen er blevet ændret med bygningsreglementet 2018 (BR18), og grænsen for, hvad man kan fradrage i forhold til fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse er blevet forhøjet i forhold til tidligere gældende bygningsreglementer.³ Ved tvivl om beregning af bebyggelsesprocenten eller mulighed for fradrag kan kommunalbestyrelsen kontaktes.

Eksempel 1:

På en 600 m² stor grund er der opført et fritliggende enfamiliehus på 150 m². Med en bebyggelsesprocent på 30 %, må etagearealet ikke overstige 600 m² x 0,30 = 180 m². Det samlede areal af den sekundære bebyggelse, der kan opføres uden byggetilladelse er 50 m², hvis bebyggelsesprocenten, deklarationer og anden lovgivning er overholdt. I dette tilfælde vil der være 180 m² – 150 m² = 30 m² tilbage på grunden til at opføre sekundær bebyggelse inden for rammerne af bebyggelsesprocenten og anden lovgivning. Overstiger arealet af den sekundære bebyggelse 30 m² vil bebyggelsesprocenten overskrides, og der vil være krav om byggetilladelse.

Fradragsretten giver dog mulighed for at fradrage 50,0 m², når man skal udregne etagearealet, der har betydning for bebyggelsesprocenten.

Med en bebyggelsesprocent på 30 %, må etagearealet ikke overstige 600 m² x 0,30 + 50 (fradragsreglen) = 230 m². Enfamiliehuset udgør 150 m², og der er derfor 80 m2 tilbage på grunden inden for rammerne af bebyggelsesprocenten.

Her skal man dog være opmærksom på, at når den sekundære bebyggelses samlede areal overstiger 50,0 m², er der krav om byggetilladelse, uanset at det kan lade sig gøre at bygge større end 50,0 m² inden for rammerne af bebyggelsesprocenten.

Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.

Der skelnes mellem integrerede og sammenbyggede bygninger.

Det kræver som udgangspunkt tilladelse fra kommunen at nedrive bebyggelse, hvor der har været krav om byggetilladelse ved opførelsen.

Sekundær bebyggelse, der ikke er integreret i den primære bebyggelse, kan nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen, når den enkelte bygning har et areal på højst 50,0 m2.

Nedrivning af bebyggelse skal meddeles til Bygnings- og Boligregistret (BBR). Bemærk, at der kan være andre regler end dem, der følger af byggeloven og bygningsreglementet, der kan begrænse muligheden for nedrivning af bebyggelse, f.eks. begrænsninger i en lokalplan eller regler om håndtering af byggeaffald.

Eksempel 1

I tilknytning til et enfamiliehus ønsker man at nedrive en garage på 30 m2. Dette kan ske uden tilladelse, da sekundær bebyggelse, der ikke er integreret, ikke kræver tilladelse ved nedrivning uanset størrelsen af det samlede areal af den sekundære bebyggelse.

Det er dog en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.

Eksempel 2:

I tilknytning til et enfamiliehus ønsker man at nedrive en integreret garage på 30 m2. Dette kan ikke ske uden tilladelse. Nedrivning af integreret sekundær bebyggelse kræver altid tilladelse at opføre, og kræver ligeledes altid tilladelse at nedrive.

Det er dog en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.

Før man bygger, skal man altid være opmærksom på, at der foruden de nævnte krav i bygningsreglementet, også kan være regler i anden lovgivning, som har betydning for, hvad og hvor meget, man må bygge på sin grund.

Der kan være lokalplaner eller byplanvedtægter for området, der indeholder regler om opførelse af sekundær bebyggelse. Lokalplaner gælder for afgrænsede områder i kommunen, og kan indeholde krav, der afviger fra bygningsreglementet. Såfremt der i lokalplanen er fastlagt bebyggelsesregulerende bestemmelser gælder disse i stedet for bygningsreglementets bebyggelsesregulerende bestemmelser om de pågældende forhold.

Lokalplaner kan for eksempel indeholde regler om krav til placering af bebyggelse, hvor meget man må bygge på grunden, at der skal bygges i en bestemt stilart, eller at der skal anvendes særlige materialer eller farver, der passer med den bebyggelse, der i øvrigt er i området.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at de bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningsreglementet ikke gælder, hvis en lokalplan, eller et andet plangrundlag, fastsætter andre bestemmelser end dem, der fremgår af bygningsreglementet.

Det betyder for eksempel, at den maksimale bebyggelsesprocent, der er fastsat i bygningsreglementet, kan være fastsat anderledes i en lokalplan. I disse tilfælde gælder lokalplanen forud for bygningsreglementet.

Bygningsreglementets beregningsregler kan dog ikke fraviges ved lokalplaner. Man skal derfor være opmærksom på, at man skal anvende beregningsreglerne fra det bygningsreglement, der var gældende på tidspunktet for lokalplanens ikrafttræden.

Man kan søge efter lokalplaner i https://planinfo.erhvervsstyrelsen.dk/plandatadk, eller orientere sig på kommunens hjemmesider.

Ved tvivl om, hvorvidt der er vedtaget lokalplan(er) i et område, kan man kontakte kommunen for vejledning.

Der kan ligeledes være fastsat begrænsninger i form af deklarationer og servitutter på ejendommen. Deklarationer og servitutter kan være forskellige begrænsende rettigheder på en ejendom. Deklarationer og servitutter kan både være offentligretlige, hvor det er en myndighed, der har fået tinglyst en ret over en ejendom, og de kan være privatretlige, hvis servitutten eller deklarationen er tinglyst af en privatperson.

Kommunalbestyrelsen kan med hjemmel i planloven håndhæve privatretlige deklarationer og servitutter med fx bebyggelsesregulerende bestemmelser. Du kan læse mere om servitutter på www.tinglysning.dk.