Ombygninger og andre forandringer kræver som udgangspunkt byggetilladelse fra kommunen, hvis de er omfattet af bygningsreglementet (BR18). BR18 indeholder dog en række administrative bestemmelser for ombygninger og andre forandringer, der, hvis overholdt, gør, at de kan udføres uden byggetilladelse.

Det fremgår f.eks. af BR18, § 5, stk. 1, nr. 3, at ombygninger og andre forandringer af enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse kan opføres uden ansøgning om byggetilladelse såfremt de:

- ikke medfører en udvidelse af etagearealet eller

- ikke medfører en væsentlig anvendelsesændring.

Derudover fremgår det af BR18, § 5, stk. 1, nr. 4, at ombygninger og andre forandringer af bl.a. etageboligbyggeri kan opføres uden ansøgning om byggetilladelse såfremt de:

- ikke ændrer i de bærende konstruktioners virkemåde,

- ikke ændrer forudsætningerne for de brandmæssige forhold,

- ikke medfører en udvidelse af etagearealet eller

- ikke medfører en væsentlig anvendelsesændring.

Ved ombygninger og andre forandringer, der gør, at byggeriet ikke overholder byggeretten i BR18, kapitel 8, skal kommunen foretage en helhedsvurdering af byggeriet. I så fald kræver ombygningen eller forandringen under alle omstændigheder byggetilladelse. Byggeretten er nærmere beskrevet i Vejledning om bygningsreglementets kapitel 8 - byggeret og helhedsvurdering, kapitel 20 - ubebyggede arealer ved bebyggelse og kapitel 23 - beregningsregler.

Ombygninger og andre forandringer kan også ændre i forhold, der er reguleret af en lokalplan eller lignende som kommunen først skal godkende.

I nedenstående afsnit er de forskellige elementer i bygningsreglementets ombygningsbestemmelser kort beskrevet.

1.1.1 Ændring af de bærende konstruktioners virkemåde

Ombygninger og andre forandringer omfattet af BR18, § 5, stk. 1 nr. 4, må ikke medføre ændringer af de bærende konstruktioners virkemåde eller indføre nye bærende konstruktioner. Hvordan dette vurderes er nærmere beskrevet i bygningsreglementets vejledning om ombygninger og brug af certificerede rådgivere.

Vær opmærksom på, at nyt etagebyggeri kan være mere kompliceret end ældre etagebyggeri i forhold til at vurdere, hvorvidt de bærende konstruktioners virkemåde ændres.

Ved tvivl kan det være en fordel som bygningsejer at involvere en håndværker eller anden rådgiver, der kan vurdere de bærende konstruktioners virkemåde.

1.1.2 Ændring af forudsætningerne for de brandmæssige forhold

Ombygninger og andre forandringer omfattet af BR18, § 5, stk. 1 nr. 4, må ikke medføre ændring af forudsætningerne for de brandmæssige forhold. Hvordan dette vurderes er nærmere beskrevet i bygningsreglementets vejledning om ombygninger og brug af certificerede rådgivere.

Ved tvivl kan det være en fordel som bygningsejer at involvere en håndværker eller anden rådgiver, der kan vurdere forudsætningerne for de brandmæssige forhold.

1.1.3 Udvidelse af etagearealet

Ombygninger og andre forandringer omfattet af BR18, § 5, stk. 1 nr. 3 og 4, må ikke medføre en udvidelse af etagearealet. Etagearealet er her det samlede etageareal, der i denne forbindelse forstås som det areal, der opstår ved, at arealet af samtlige etager og al anden bebyggelse på grunden sammenlægges. Dette omfatter bl.a. arealet for kældre, åbne altaner, åbne tagterrasser mv. Det samlede etageareal er ikke nødvendigvis det samme som det etageareal, der indgår i beregningen af bebyggelsesprocenten, hvor der her er mulighed for en række fradrag, jf. BR18, § 455. Hvordan det samlede etageareal beregnes, er nærmere beskrevet i bygningsreglementets vejledning til kapitel 8 - byggeret og helhedsvurdering, kapitel 20 – ubebyggede arealer ved bebyggelse og kapitel 23 – beregningsregler.

1.1.4 Væsentlig anvendelsesændring

Ombygninger og andre forandringer omfattet af BR18, § 5, stk. 1 nr. 3 og 4, må ikke medføre en væsentlig anvendelsesændring. En væsentlig anvendelsesændring er f.eks. en ændring i anvendelsen fra bolig til erhverv. Væsentlige anvendelsesændringer er nærmere beskrevet i bygningsreglementets vejledning om byggesagsbehandling efter BR18.