Swipe horisontalt for at se alle emner
Administrative bestemmelser (§ 1 - § 47)
- BR18 (Aktuelt)
- BR18 (1/1- 30/06 2024)
- BR18 (1/1- 31/12 2023)
- BR18 (17/9 - 31/12 2022)
- BR18 (1/7 - 16/9 2022)
- BR18 (1/1 - 30/6 2022)
- BR18 (29/6 - 31/12 2021)
- BR18 (1/1-29/6 2021)
- BR18 (1/7-31/12 2020)
- BR18 (10/3-30/6 2020)
- BR18 (1/1-9/3 2020)
- BR18 (4/7-31/12 2019)
- BR18 (1/1-4/7 2019)
- BR18 (1/7-31/12 2018)
- BR18 (1/1-30/6 2018)
- BR15 (2015-2018)
- Tidligere BR (1961-2010)
Vejledning om opførelse af sekundær bebyggelse med et samlet areal på højst 50 m2
Det er ikke afgørende, hvilket byggeri sekundær bebyggelse opføres i forbindelse med. Det gælder for alle former for bebyggelse, herunder enfamiliehuse, rækkehuse, etageboligbyggeri, industri- og lagerbebyggelse, at der samlet må bygges 50 m2 på hver grund uden ansøgning om byggetilladelse.
Foruden bygningsreglementets regler, kan der også være regler i anden lovgivning, der begrænser mulighederne for at bygge. Læs mere herom i vejledningens afsnit 8 om anden lovgivning.
Eksempel 1:
Ønsker ejeren af ejendommen at opføre et udhus på mere end 25 m2, vil bygningernes samlede areal overstige 50 m, og der vil derfor være krav om byggetilladelse.
Eksempel 2:
På en grund med en garage på 30 m2, der er bygget sammen med en overdækning på 19 m2 vil man gerne opføre et skur på 14 m2.
I eksemplet er det samlede areal af sekundær bebyggelse ved opførelse af skuret 63 m2, og overstiger dermed 50 m2, hvorfor der er krav om byggetilladelse.
Det er vigtigt, at bygningsreglementets bestemmelser om brandforhold overholdes ved opførelse af sekundær bebyggelse på grunden. Dette er afgørende for, at der opnås og opretholdes tilfredsstillende sikkerhed mod brand og brandspredning til andre bygninger på egen og omkringliggende grunde.
Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om kravene til brandsikring kan findes på bygningsreglementet.dk.
Eksempel 1: På en grund med et dobbelthus placeres et udhus 3 m fra skel. Den sekundære bebyggelses afstand fra skel er større end 2,5 m, og derfor skal der som udgangspunkt ikke tages hensyn til brandforholdene, herunder de bygningsdele, der vender mod skel. Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.
Eksempel 2: Ved et enfamiliehus placeres en sammenbygget garage i skel mod nabo. Garagens afstand til skel på mindre end 2,5 m medfører, at man skal være opmærksom på brandforholdene for de bygningsdele, der vender mod skel eller enfamiliehuset. Garagen kan som minimum udføres med væg mod naboskel som bygningsdel EI60 [BD-bygningsdel 60]. At bygningsdelen er EI60 betyder, at den kan holde varme og flammer ude i 60 minutter, og dermed er der større sandsynlighed for, at branden kan blive slukket inden den spreder sig. Sikringen kan også foretages i enfamiliehuset.
Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.
Eksempel 3: På en sommerhusgrund placeres et udhus på 32 m2 i en afstand af 2,5 m fra skel og 2,5 m fra sommerhuset. Da udhusets afstand til skel er 2,5 m skal der som udgangspunkt ikke tages særligt hensyn til brandforholdene. Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.
I bygningsreglementet findes bl.a. bestemmelser om, hvilken afstand bygninger skal have til skel, hvilken højde bygninger må have, samt hvilken størrelse bygninger må have.
Bebyggelsesprocenten angiver etagearealets procentvise andel af grundens areal. Man skal derfor være opmærksom på, om grunden er stor nok til, at man må opføre sekundær bebyggelse.
Hvis bygningsreglementets bestemmelser om bebyggelsesregulerende forhold ikke kan overholdes, skal der, uanset størrelsen på den sekundære bebyggelse, søges om byggetilladelse. Herefter skal kommunalbestyrelsen ved en helhedsvurdering træffe afgørelse om, hvorvidt der kan meddeles byggetilladelse til den sekundære bebyggelse.
Det vil sige, at kan en sekundær bebyggelse opføres indenfor byggeretten kræver det ikke byggetilladelse. Kan den sekundære bebyggelse ikke opføres indenfor rammerne af byggeretten vil der være krav om byggetilladelse.
4. 1. Bebyggelse i skelbræmmen
Hvis sekundær bebyggelse opføres nærmere skel mod nabo og sti end 2,5 meter, skal bygningen opfylde følgende betingelser1:
• Ingen del af bygningens ydervægge eller tag må være højere end 2,5 meter over terræn eller det af kommunen for bygningen fastsatte niveauplan. Placeres bebyggelsen på et skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner fastsat af kommunen. I de tilfælde, hvor kommunen skal fastsætte et eller flere niveauplan, vil der være krav om byggetilladelse. Såfremt højden målt fra lodret terræn ikke overstiger de i byggeretten fastsætte grænser for højde samt af-stand til skel, kan bebyggelsen opføres uden fastsættelse af niveauplaner.
• De sider, der vender mod skel, må ikke have en samlet længde på mere end 12 meter. Det er alene bygningens længste side, der medregnes. Også i dette tilfælde er det den samlede længde af al sekundær bebyggelse på grunden, der er afgørende for, om kravet er overholdt.
• Der må ikke udføres vinduer, døre eller andre åbninger i den side, der vender mod skel mod nabo og sti.
• Tagvand skal holdes på egen grund. Man skal altså sørge for, at tagvandet ikke løber ind på naboens grund.
Hvis ovenstående betingelser overholdes, er det som udgangs-punkt tilladt at bygge nærmere skel end 2,5 meter. Sommerhuse er selvstændigt reguleret – se afsnit 4.1.3 nedenfor. Er der tvivl om, hvorvidt byggeriet kan opfylde alle betingelserne, kan man kontakte kommunen for vejledning.
Eksempel 1: På en grund er der opført en garage 1,5 meter fra skel. Garagens længste side mod skel er 6 meter. Ejeren af ejendommen ønsker efterfølgende at opføre et udhus, der placeres 2 meter fra skel. Da den samlede længde af samtlige bygninger på grunden maksimalt må udgøre 12 meter i skel, må udhusets længste side mod skel maksimalt være 6 meter. Hvis den samlede længde af garagen og udhuset mod skel overstiger 12 meter, vil betingelserne ikke være opfyldt, og der vil derfor skulle ansøges om byggetilladelse, og det vil være op til kommunen, om der kan gives en byggetilladelse til opførelse af bebyggelse, der ikke overholder byggeretten. Alternativt kan udhuset placeres længere fra skel end 2,5 meter. Det er en forudsætning, at bygningsreglementet og anden lovgivning overholdes. 4.1.2. Sekundær bebyggelse, der placeres længere fra skel end 2,5 meter Placeres bygningen i en afstand på mere end 2,5 meter fra skel, er bygningen ikke omfattet af betingelserne nævnt i afsnit 4.1.1. Placeres bygningen længere fra skel mod nabo, vej og sti end 2,5 meter, skal du dog være opmærksom på, hvor højt du må bygge, og om du overskrider bebyggelsesprocenten. I disse tilfælde skal man ligeledes være opmærksom på, at tagvand skal holdes på egen grund. 4.1.3. Sekundær bebyggelse i tilknytning til sommerhuse For sekundær bebyggelse, der opføres i tilknytning til sommer-huse gælder særlige afstandskrav. Sekundær bebyggelse i til-knytning til sommerhuse skal opføres mindst 2,5 meter fra skel mod nabo, vej og sti. Opføres sekundær bebyggelse inden for en afstand af 2,5 og 5,0 meter fra skel mod nabo og sti, skal følgende betingelser være opfyldt2:
• Ingen del af bygningens ydervægge eller tag inklusiv eventuel brandkam må inden for en afstand af 2,5 meter til 5,0 meter fra skel mod nabo, vej og sti være højere end 2,5 meter over terræn eller det niveauplan som kommunen har fastsat for bygningen. Placeres bebyggelsen på et skrånende terræn eller terræn med større niveau-forskelle måles fra et eller flere niveauplaner fastsat af kommunen. I de tilfælde, hvor kommunen skal fastsætte et eller flere niveauplan, vil der være krav om byggetilladelse. Såfremt højden målt fra lodret terræn ikke over-stiger de i byggeretten fastsætte grænser for højde samt afstand til skel, kan bebyggelsen opføres uden fastsættelse af niveauplaner.
• De sider, der vender mod skel, må ikke have en samlet længde på mere end 12 meter. Det er alene bygningens længste side, der medregnes. Også i dette tilfælde er det den samlede længde af al sekundær bebyggelse på grun-den, der er afgørende for, om kravet er overholdt.
• Der må ikke udføres vinduer, døre eller andre åbninger i den side, der vender mod skel mod nabo og sti. Tagvand skal holdes på egen grund. Man skal altså sørge for, at tagvandet ikke løber ind på naboens grund.
Eksempel 1: I tilknytning til et sommerhus i et sommerhusområde opføres en overdækket terrasse på 45 m2. Ejeren ønsker at placere overdækningen så tæt på skel som muligt uden at skulle søge om byggetilladelse. For sommerhuse gælder som nævnt særlige afstandskrav. Ejeren kan derfor opføre den overdækkede terrasse 2,5 meter fra skel uden byggetilladelse fra kommunen, hvis ovenstående betingelser er overholdt. Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.
- 1. Bemærk, at bestemmelsen ikke omfatter integrerede garager og carporte.
- 2. Bemærk, at bestemmelsen ikke omfatter integrerede garager og carporte.
Bebyggelsesprocenten angiver etagearealets procentvise andel af grundens areal. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, at bebyggelsesprocenten skal overholdes ved opførelse af sekundær bebyggelse.
For etageboligboligbebyggelser, ved samlede boligbebyggelser med både lodret og vandret lejlighedsskel samt ved rækkehuse, kædehuse, gruppe huse eller lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, er det 20 m2.
Dette betegnes ofte ”fradragsreglen”.
Fradragsreglen er blevet ændret med bygningsreglementet 2018 (BR18), og grænsen for, hvad man kan fradrage i forhold til fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse er blevet forhøjet i forhold til tidligere gældende bygningsreglementer.3
Ved tvivl om beregning af bebyggelsesprocenten eller mulighed for fradrag kan kommunen kontaktes.
Eksempel:
På en 600 m2 stor grund er der opført et fritliggende enfamiliehus på 150 m2. Med en bebyggelsesprocent på 30 %, må etagearealet ikke overstige 600 m2 x 0,30 = 180 m2. Det samlede areal af den sekundære bebyggelse, der kan opføres uden byggetilladelse er 50 m2, hvis bebyggelsesprocenten, deklarationer og anden lovgivning er overholdt.
I dette tilfælde vil der være 180 m2 – 150 m2 = 30 m2 tilbage på grunden til at opføre sekundær bebyggelse inden for rammerne af bebyggelsesprocenten og anden lovgivning. Overstiger arealet af den sekundære bebyggelse 30 m2 vil bebyggelsesprocenten overskrides, og der vil være krav om byggetilladelse.
Fradragsretten giver dog mulighed for at fradrage 50 m2, når man skal udregne etagearealet, der har betydning for bebyggelsesprocenten.
Her skal man dog være opmærksom på, at når den sekundære bebyggelses samlede areal overstiger 50 m2, er der krav om byggetilladelse, uanset at det kan lade sig gøre at bygge større end 50 m2 inden for rammerne af bebyggelsesprocenten.
Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.
- 3. For fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse skulle der ved beregning af etagearealet tidligere kun medregnes den del af arealet, der oversteg 35 m2 pr. bolig. For etageboligboligbebyggelser, ved samlede boligbebyggelser med både lodret og vandret lejlighedsskel samt ved rækkehuse, kædehuse, gruppehuse eller lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, er det 20 m2.
Integrerede bygninger betragtes ikke, i relation til de administrative bestemmelser, som sekundær bebyggelse, der kan opføres uden byggetilladelse.
Idet integrerede bygninger ikke betragtes som sekundær bebyggelse, der kan opføres uden byggetilladelse, skal de heller ikke tælles med i det samlede areal på højst 50 m2, der kan opføres uden byggetilladelse, hvis bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning er overholdt.
Det er dog væsentligt at bemærke, at integrerede bygninger fortsat bliver betragtet som sekundær bebyggelse i relation til beregningsreglerne. Derfor finder fradragsreglen fortsat anvendelse på integreret sekundær bebyggelse.
Opførelse af en integreret bygning vil derfor kræve byggetilladelse, og er omfattet fradragsreglen.
Eksempel 1:
På en grund med et enfamiliehus med integreret garage på 40 m2 vil man gerne opføre et drivhus på 12 m2. Integrerede garager er ikke omfattet af reglerne, der gør det muligt at opføre sekundær bebyggelse uden byggetilladelse, og de skal derfor ikke medregnes i de 50 m2. Da den integrerede garage ikke skal medregnes i de 50 m2, kan drivhuset på 12 m2 opføres uden ansøgning om byggetilladelse.
Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.Det kræver som udgangspunkt tilladelse fra kommunen at ned-rive bebyggelse, hvor der har været krav om byggetilladelse ved opførelsen.
Eksempel 1:
I tilknytning til et enfamiliehus ønsker man at nedrive en garage på 30 m2. Dette kan ske uden tilladelse, da sekundær bebyggelse, der ikke er integreret, ikke kræver tilladelse ved nedrivning uanset størrelsen af det samlede areal af den sekundære bebyggelse.
Det er dog en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.
Eksempel 2:
I tilknytning til et enfamiliehus ønsker man at nedrive en integreret garage på 30 m2. Dette kan ikke ske uden tilladelse. Ned-rivning af integreret sekundær bebyggelse kræver altid tilladelse at opføre, og kræver ligeledes altid tilladelse at nedrive.
Det er dog en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.
Før man bygger, skal man altid være opmærksom på, at der for-uden de nævnte krav i bygningsreglementet, også kan være regler i anden lovgivning, som har betydning for, hvad og hvor meget, man må bygge på sin grund.
Der kan være lokalplaner eller byplanvedtægter for området, der indeholder regler om opførelse af sekundær bebyggelse. Lokalplaner gælder for afgrænsede områder i kommunen, og kan indeholde krav, der afviger fra bygningsreglementet. Såfremt der i lokalplanen er fastlagt bebyggelsesregulerende bestemmelser gælder disse i stedet for bygningsreglementets bebyggelsesregulerende bestemmelser om de pågældende forhold.
Lokalplaner kan for eksempel indeholde regler om krav til placering af bebyggelse, hvor meget man må bygge på grunden, at der skal bygges i en bestemt stilart, eller at der skal anvendes særlige materialer eller farver, der passer med den bebyggelse, der i øvrigt er i området.Det er vigtigt at være opmærksom på, at de bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningsreglementet ikke gælder, hvis en lokalplan, eller et andet plangrundlag, fastsætter andre bestemmelser end dem, der fremgår af bygningsreglementet.
Det betyder for eksempel, at den maksimale bebyggelsesprocent, der er fastsat i bygningsreglementet, kan være fastsat anderledes i en lokalplan. I disse tilfælde gælder lokalplanen forud for bygningsreglementet.
Bygningsreglementets beregningsregler kan dog ikke fraviges ved lokalplaner. Man skal derfor være opmærksom på, at man skal anvende beregningsreglerne fra det bygningsreglement, der var gældende på tidspunktet for lokalplanens ikrafttræden.
Man kan søge efter lokalplaner i www.erhvervsstyrelsen.dk/plan-systemdk, eller man kan orientere sig på kommunens hjemme-side.
Ved tvivl om, hvorvidt der er fastsat lokalplan(er) i et område, kan man kontakte kommunen for vejledning.
Der kan ligeledes være fastsat begrænsninger i form af deklarationer og servitutter på ejendommen. Deklarationer og servitutter kan være forskellige begrænsende rettigheder på en ejendom. Deklarationer og servitutter kan både være offentligretlige, hvor det er en myndighed, der har fået tinglyst en ret over en ejendom, og de kan være privatretlige, hvis servitutten eller deklarationen er tinglyst af en privatperson.
Kommunen kan med hjemmel i planloven håndhæve privatretlige deklarationer og servitutter med fx bebyggelsesregulerende bestemmelser.
En ændring i anvendelse, fx fra udhus til bolig eller terrasseoverdækning til udestue, kræver byggetilladelse.
Når man har opført sekundær bebyggelse, der ikke kræver byggetilladelse, skal man også huske at meddele oplysninger om byggeriet til Bygnings- og Boligregistret (BBR). Det er kommunen, der opdaterer oplysninger i BBR, men det er boligejerens ansvar, at oplysningerne er korrekte. Alle bygninger på grunden skal som udgangspunkt være registreret i BBR.
Hvis man er i tvivl om, hvorvidt der må bygges uden tilladelse, er det altid en god idé at kontakte kommunen, inden byggeriet påbegyndes, da man kan risikere at skulle rive en ulovligt opført bygning ned.