I bygningsreglementet findes bl.a. bestemmelser om, hvilken afstand bygninger skal have til skel, hvilken højde bygninger må have, samt hvilken størrelse bygninger må have.

Bebyggelsesprocenten angiver etagearealets procentvise andel af grundens areal. Man skal derfor være opmærksom på, om grunden er stor nok til, at man må opføre sekundær bebyggelse.

Hvis bygningsreglementets bestemmelser om bebyggelsesregulerende forhold ikke kan overholdes, skal der, uanset størrelsen på den sekundære bebyggelse, søges om byggetilladelse. Herefter skal kommunalbestyrelsen ved en helhedsvurdering træffe afgørelse om, hvorvidt der kan meddeles byggetilladelse til den sekundære bebyggelse.

Det vil sige, at kan en sekundær bebyggelse opføres indenfor byggeretten kræver det ikke byggetilladelse. Kan den sekundære bebyggelse ikke opføres indenfor rammerne af byggeretten vil der være krav om byggetilladelse.

4. 1. Bebyggelse i skelbræmmen

Hvis sekundær bebyggelse opføres nærmere skel mod nabo og sti end 2,5 meter, skal bygningen opfylde følgende betingelser¹:

• Ingen del af bygningens ydervægge eller tag må være højere end 2,5 meter over terræn eller det af kommunen for bygningen fastsatte niveauplan. Placeres bebyggelsen på et skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner fastsat af kommunen. I de tilfælde, hvor kommunen skal fastsætte et eller flere niveauplan, vil der være krav om byggetilladelse. Såfremt højden målt fra lodret terræn ikke overstiger de i byggeretten fastsætte grænser for højde samt af-stand til skel, kan bebyggelsen opføres uden fastsættelse af niveauplaner.

• De sider, der vender mod skel, må ikke have en samlet længde på mere end 12 meter. Det er alene bygningens længste side, der medregnes. Også i dette tilfælde er det den samlede længde af al sekundær bebyggelse på grunden, der er afgørende for, om kravet er overholdt.

• Der må ikke udføres vinduer, døre eller andre åbninger i den side, der vender mod skel mod nabo og sti.

• Tagvand skal holdes på egen grund. Man skal altså sørge for, at tagvandet ikke løber ind på naboens grund.

Hvis ovenstående betingelser overholdes, er det som udgangs-punkt tilladt at bygge nærmere skel end 2,5 meter. Sommerhuse er selvstændigt reguleret – se afsnit 4.1.3 nedenfor. Er der tvivl om, hvorvidt byggeriet kan opfylde alle betingelserne, kan man kontakte kommunen for vejledning.

Eksempel 1:

På en grund er der opført en garage 1,5 meter fra skel. Garagens længste side mod skel er 6 meter. Ejeren af ejendommen ønsker efterfølgende at opføre et udhus, der placeres 2 meter fra skel. Da den samlede længde af samtlige bygninger på grunden maksimalt må udgøre 12 meter i skel, må udhusets længste side mod skel maksimalt være 6 meter. Hvis den samlede længde af garagen og udhuset mod skel overstiger 12 meter, vil betingelserne ikke være opfyldt, og der vil derfor skulle ansøges om byggetilladelse, og det vil være op til kommunen, om der kan gives en byggetilladelse til opførelse af bebyggelse, der ikke overholder byggeretten. Alternativt kan udhuset placeres længere fra skel end 2,5 meter.

Det er en forudsætning, at bygningsreglementet og anden lovgivning overholdes.

4.1.2. Sekundær bebyggelse, der placeres længere fra skel end 2,5 meter

Placeres bygningen i en afstand på mere end 2,5 meter fra skel, er bygningen ikke omfattet af betingelserne nævnt i afsnit 4.1.1. Placeres bygningen længere fra skel mod nabo, vej og sti end 2,5 meter, skal du dog være opmærksom på, hvor højt du må bygge, og om du overskrider bebyggelsesprocenten. I disse tilfælde skal man ligeledes være opmærksom på, at tagvand skal holdes på egen grund.

4.1.3. Sekundær bebyggelse i tilknytning til sommerhuse

For sekundær bebyggelse, der opføres i tilknytning til sommer-huse gælder særlige afstandskrav. Sekundær bebyggelse i til-knytning til sommerhuse skal opføres mindst 2,5 meter fra skel mod nabo, vej og sti.

Opføres sekundær bebyggelse inden for en afstand af 2,5 og 5,0 meter fra skel mod nabo og sti, skal følgende betingelser være opfyldt²:

• Ingen del af bygningens ydervægge eller tag inklusiv eventuel brandkam må inden for en afstand af 2,5 meter til 5,0 meter fra skel mod nabo, vej og sti være højere end 2,5 meter over terræn eller det niveauplan som kommunen har fastsat for bygningen. Placeres bebyggelsen på et skrånende terræn eller terræn med større niveau-forskelle måles fra et eller flere niveauplaner fastsat af kommunen. I de tilfælde, hvor kommunen skal fastsætte et eller flere niveauplan, vil der være krav om byggetilladelse. Såfremt højden målt fra lodret terræn ikke over-stiger de i byggeretten fastsætte grænser for højde samt afstand til skel, kan bebyggelsen opføres uden fastsættelse af niveauplaner.

• De sider, der vender mod skel, må ikke have en samlet længde på mere end 12 meter. Det er alene bygningens længste side, der medregnes. Også i dette tilfælde er det den samlede længde af al sekundær bebyggelse på grun-den, der er afgørende for, om kravet er overholdt.

• Der må ikke udføres vinduer, døre eller andre åbninger i den side, der vender mod skel mod nabo og sti. Tagvand skal holdes på egen grund. Man skal altså sørge for, at tagvandet ikke løber ind på naboens grund.

Eksempel 1:

I tilknytning til et sommerhus i et sommerhusområde opføres en overdækket terrasse på 45 m². Ejeren ønsker at placere overdækningen så tæt på skel som muligt uden at skulle søge om byggetilladelse. For sommerhuse gælder som nævnt særlige afstandskrav. Ejeren kan derfor opføre den overdækkede terrasse 2,5 meter fra skel uden byggetilladelse fra kommunen, hvis ovenstående betingelser er overholdt.

Det er en forudsætning, at bygningsreglementet, deklarationer og anden lovgivning overholdes.